Verordnung ueber die Ermittlung der
zulaessigen Miete fuer preisgebundene
Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 -
NMV 1970)
NMV 1970
vom 14.12.1970
"Neubaumietenverordnung 1970 in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990
(BGBl. I S. 2204), die zuletzt durch Artikel 4 der Verordnung vom 25. November 2003
(BGBl. I S. 2346) geaendert worden ist"
Stand: Neugefasst durch Bek. v. 12.10.1990 I 2204,
zuletzt geaendert durch Art. 4 V v. 25.11.2003 I 2346
Fussnote
Textnachweis Geltung ab: 1.5.1984
Zur Anwendung vgl. § 34
Diese V gilt nicht im Saarland
Inhaltsuebersicht
Teil I
Allgemeine Vorschriften
§ 1 Anwendungsbereich der Verordnung
§ 2 Anwendung der Zweiten Berechnungsverordnung
Teil II
Zulaessige Miete fuer oeffentlich gefoerderte Wohnungen
1. Abschnitt: Ermittlung der Kostenmiete
§ 3 Erstmalige Ermittlung der Kostenmiete
§ 4 Erhoehung der Kostenmiete infolge Erhoehung der laufenden Aufwendungen
§ 5 Senkung der Kostenmiete infolge Verringerung der laufenden Aufwendungen
§ 5a Aenderung der Kostenmiete infolge Aenderung der Wirtschaftseinheit
§ 6 Erhoehung der Kostenmiete wegen baulicher Aenderungen
§ 7 Kostenmiete nach Schaffung neuer Wohnungen durch Ausbau oder Erweiterung
des Gebaeudes
§ 8 Kostenmiete nach Wohnungsvergroesserung
§ 8a Kostenmiete in Faellen, in denen nur noch ein Teil der Wohnungen als
oeffentlich gefoerdert gilt
§ 9 Zusatzberechnung, Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung
§ 10 Mieterleistungen
2. Abschnitt: Ermittlung der Vergleichsmiete
§ 11 Erstmalige Bestimmung der Vergleichsmiete
§ 12 Aenderung der Vergleichsmiete infolge Aenderung der laufenden Aufwendungen
§ 13 Erhoehung der Vergleichsmiete wegen baulicher Aenderungen
§ 14 Vergleichsmiete nach Ausbau von Zubehoerraeumen und Wohnungsvergroesserung
§ 15 Uebergang von der Vergleichsmiete zur Kostenmiete
Teil III
Zulaessige Miete fuer preisgebundene steuerbeguenstigte und frei finanzierte
Wohnungen
§ 16 Ermittlung der Kostenmiete fuer Wohnungen, die mit Wohnungsfuersorgemitteln
gefoerdert sind
-1-
§ 17 Ermittlung der Kostenmiete fuer Wohnungen, die mit Aufwendungszuschuessen
oder Aufwendungsdarlehen gefoerdert sind
§ 18 Ermittlung der Vergleichsmiete fuer Wohnungen, die mit
Aufwendungszuschuessen oder Aufwendungsdarlehen gefoerdert sind
§ 19 (weggefallen)
Teil IV
Umlagen, Zuschlaege und Verguetungen
§ 20 Umlagen neben der Einzelmiete
§ 21 Umlegung der Kosten der Wasserversorgung und der Entwaesserung
§ 22 Umlegung der Kosten der Versorgung mit Waerme und Warmwasser
§ 22a Umlegung der Kosten der Muellbeseitigung
§ 23 Umlegung der Kosten des Betriebs der zentralen
Brennstoffversorgungsanlage
§ 23a (weggefallen)
§ 23b (weggefallen)
§ 24 Umlegung der Kosten des Betriebs von Aufzuegen
§ 24a Umlegung der Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz
verbundenen privaten Verteilanlage und der Gemeinschafts-Antennenanlage
§ 25 Umlegung der Betriebs- und Instandhaltungskosten der Einrichtungen fuer
die Waeschepflege
§ 25a Umlageausfallwagnis
§ 25b (weggefallen)
§ 26 Zuschlaege neben der Einzelmiete
§ 27 Verguetungen neben der Einzelmiete
§ 28 Umlagen, Zuschlaege und Verguetungen neben der Vergleichsmiete
Teil V
Schlussvorschriften
§ 29 Auskunftspflicht des Vermieters
§ 30 Entsprechende Anwendung der Mietvorschriften
§ 31 Zulaessige Miete fuer Untervermietung
§ 32 Vom Rechtsnachfolger zu vertretende Umstaende
§ 33 (weggefallen)
§ 34 Ueberleitungsvorschrift
§ 35 Sondervorschrift fuer Berlin
§ 36 Berlin-Klausel
§ 37 Geltung im Saarland
§ 38 (Inkrafttreten)
Teil I
Allgemeine Vorschriften
§ 1 Anwendungsbereich der Verordnung
(1) Diese Verordnung ist anzuwenden auf preisgebundene Wohnungen, die nach dem 20. Juni
1948 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden.
(2) Fuer oeffentlich gefoerderte Wohnungen ist die nach den §§ 8 bis 8b des
Wohnungsbindungsgesetzes zulaessige Miete nach Massgabe der Vorschriften der Teile II und
IV dieser Verordnung zu ermitteln.
(3) Soweit und solange steuerbeguenstigte oder frei finanzierte Wohnungen nach den §§
87a, 111 oder 88b des Zweiten Wohnungsbaugesetzes preisgebunden sind, ist die nach
diesen Vorschriften zulaessige Miete nach Massgabe der Vorschriften der Teile III und IV
dieser Verordnung zu ermitteln.
(4) Soweit und solange diese Verordnung auf Wohnungen nach den Absaetzen 1 bis 3
anzuwenden ist, sind die im Rahmen der Verordnung massgeblichen Vorschriften
1. des bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Zweiten Wohnungsbaugesetzes weiter
anzuwenden sowie
2. a) des Wohnungsbindungsgesetzes ab 1. Januar 2002 in der jeweils geltenden Fassung,
-2-
b) der Zweiten Berechnungsverordnung ab 1. Januar 2002 in der jeweils geltenden
Fassung und
c) der Verordnung ueber Heizkostenabrechnung in der jeweils geltenden Fassung
anzuwenden.
§ 2 Anwendung der Zweiten Berechnungsverordnung
Ist zur Ermittlung der zulaessigen Miete eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen
oder die Wohnflaeche zu berechnen oder sind die laufenden Aufwendungen zu ermitteln,
so sind hierfuer die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils
geltenden Fassung anzuwenden.
Teil II
Zulaessige Miete fuer oeffentlich gefoerderte Wohnungen
1. Abschnitt
Ermittlung der Kostenmiete
§ 3 Erstmalige Ermittlung der Kostenmiete
(1) Die Kostenmiete umfasst als zulaessige Miete fuer oeffentlich gefoerderte Wohnungen die
Einzelmiete sowie Umlagen, Zuschlaege und Verguetungen, soweit diese nach den §§ 20 bis
27 zulaessig sind.
(2) Bei der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete ist auszugehen von dem
Mietbetrag, der sich fuer die oeffentlich gefoerderten Wohnungen des Gebaeudes oder der
Wirtschaftseinheit als Durchschnittsmiete fuer den Quadratmeter Wohnflaeche monatlich
ergibt. Die Durchschnittsmiete ist auf der Grundlage der Wirtschaftlichkeitsberechnung,
die der Bewilligung der oeffentlichen Mittel zugrunde gelegen hat, aus dem Gesamtbetrag
der laufenden Aufwendungen nach Abzug von Verguetungen zu errechnen. Bei Wohnungen,
fuer welche die oeffentlichen Mittel nach dem 31. Dezember 1956 bewilligt worden sind,
ist von der Durchschnittsmiete auszugehen, die die Bewilligungsstelle auf Grund der
Wirtschaftlichkeitsberechnung bei der Bewilligung der oeffentlichen Mittel genehmigt
hat.
(3) Auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat der Vermieter die Einzelmieten
der Wohnungen nach deren Wohnflaeche zu berechnen und dabei selbstverantwortlich den
unterschiedlichen Wohnwert der Wohnungen, insbesondere Lage, Ausstattung und Zuschnitt,
angemessen zu beruecksichtigen. Die Summe der Einzelmieten darf den Betrag nicht
uebersteigen, der sich aus der Vervielfaeltigung der Durchschnittsmiete mit der nach
Quadratmetern berechneten Summe der Wohnflaechen der oeffentlich gefoerderten Wohnungen,
auf die sich die Wirtschaftlichkeitsberechnung bezieht, ergibt.
(4) Hat die Bewilligungsstelle im Hinblick auf eine unterschiedliche Gewaehrung der
oeffentlichen Mittel unterschiedliche Durchschnittsmieten genehmigt, so sind die
Einzelmieten nach Absatz 3 jeweils auf der Grundlage der fuer die Wohnungen massgebenden
Durchschnittsmiete zu berechnen.
§ 4 Erhoehung der Kostenmiete infolge Erhoehung der laufenden Aufwendungen
(1) Erhoeht sich nach der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete der Gesamtbetrag der
laufenden Aufwendungen auf Grund von Umstaenden, die der Vermieter nicht zu vertreten
hat, oder wird durch Gesetz oder Rechtsverordnung ein hoeherer Ansatz fuer laufende
Aufwendungen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugelassen, so kann der Vermieter
eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen. Die sich ergebende erhoehte
Durchschnittsmiete bildet vom Zeitpunkt der Erhoehung der laufenden Aufwendungen an die
Grundlage der Kostenmiete.
-3-
(2) Ist bei Wohnungen, fuer welche die oeffentlichen Mittel nach dem 31. Dezember 1956
bewilligt worden sind, die Erhoehung der laufenden Aufwendungen vor der Anerkennung
der Schlussabrechnung, spaetestens jedoch vor Ablauf von zwei Jahren nach der
Bezugsfertigkeit der Wohnungen eingetreten, so erhoeht sich die Durchschnittsmiete
nach Absatz 1 nur, wenn oder soweit die Bewilligungsstelle deren Erhoehung genehmigt
hat. Die Bewilligungsstelle hat die Erhoehung zu genehmigen, soweit sie sich aus der
Wirtschaftlichkeitsberechnung im Rahmen des Absatzes 1 ergibt. Die Genehmigung wirkt
auf den Zeitpunkt der Erhoehung der laufenden Aufwendungen, laengstens jedoch drei Monate
vor Stellung eines Antrags mit prueffaehigen Unterlagen zurueck. Ist eine Genehmigung
nicht erteilt worden, so darf die Erhoehung der laufenden Aufwendungen auch bei einer
spaeteren Ermittlung der Kostenmiete nicht beruecksichtigt werden.
(3) (weggefallen)
(4) Soweit aus oeffentlichen Mitteln gewaehrte Darlehen oder Zuschuesse zur Deckung der
laufenden Aufwendungen, insbesondere Zinszuschuesse, aus Gruenden, die der Vermieter zu
vertreten hat, vor Ablauf des Bewilligungszeitraums nicht mehr oder nur in verminderter
Hoehe gewaehrt werden, tritt nach Ablauf des Bewilligungszeitraums eine entsprechende
Erhoehung der Durchschnittsmiete ein. Der Vermieter hat es auch zu vertreten, wenn er
vor Ablauf des Bewilligungszeitraums auf die Fortgewaehrung der in Satz 1 bezeichneten
Darlehen oder Zuschuesse verzichtet.
(5) Hat sich die Durchschnittsmiete nach den Absaetzen 1 bis 4 erhoeht, so erhoehen
sich die zulaessigen Einzelmieten entsprechend ihrem bisherigen Verhaeltnis zur
Durchschnittsmiete. § 3 Abs. 3 Satz 2 gilt entsprechend.
(6) Soweit eine Erhoehung der laufenden Aufwendungen auf Umstaenden beruht, die nur in
der Person einzelner Mieter begruendet sind und nicht saemtliche Wohnungen betreffen,
tritt eine Erhoehung der Durchschnittsmiete und der Einzelmieten nach den Absaetzen 1
und 5 nicht ein. Fuer die betroffenen Wohnungen ist vom Zeitpunkt der Erhoehung an neben
der Einzelmiete ein Zuschlag zur Deckung der erhoehten laufenden Aufwendungen nach § 26
Abs. 1 Nr. 4 zulaessig. Die Vorschriften des Absatzes 2 gelten sinngemaess. Bei Wohnungen,
die nach dem Gesetz zur Foerderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau
gefoerdert worden sind, ist ein Zuschlag entsprechend Satz 1 bis 3 auch zulaessig,
soweit die Erhoehung der laufenden Aufwendungen darauf beruht, dass die als Darlehen
gewaehrten Mittel nach dem 24. Juli 1982 gemaess § 16 des Wohnungsbindungsgesetzes
zurueckgezahlt, jedoch nur einzelne Wohnungen des Gebaeudes oder der Wirtschaftseinheit
von der Zweckbindung der Bergarbeiterwohnungen unbefristet freigestellt worden sind.
(7) Die Durchfuehrung einer zulaessigen Mieterhoehung gegenueber dem Mieter
sowie der Zeitpunkt, von dem an sie wirksam wird, bestimmt sich nach § 10 des
Wohnungsbindungsgesetzes, soweit nichts anderes vereinbart ist. Bei der Erlaeuterung
der Mieterhoehung sind die Gruende anzugeben, aus denen sich die einzelnen laufenden
Aufwendungen erhoeht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen fallenden
Betraege. Dies gilt auch, wenn die Erklaerung der Mieterhoehung mit Hilfe automatischer
Einrichtungen gefertigt ist.
(8) Ist die jeweils zulaessige Miete als vertragliche Miete vereinbart, so gilt
fuer die Durchfuehrung einer Mieterhoehung § 10 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes
entsprechend. Auf Grund einer Vereinbarung gemaess Satz 1 darf der Vermieter eine
zulaessige Mieterhoehung wegen Erhoehung der laufenden Aufwendungen nur fuer einen
zurueckliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklaerung vorangehenden Kalenderjahres
nachfordern; fuer einen weiter zurueckliegenden Zeitraum kann eine zulaessige Mieterhoehung
jedoch dann nachgefordert werden, wenn der Vermieter die Nachforderung aus Gruenden,
die er nicht zu vertreten hat, erst nach dem Ende des auf die Erhoehung der laufenden
Aufwendungen folgenden Kalenderjahres geltend machen konnte und sie innerhalb von
drei Monaten nach Wegfall der Gruende geltend macht. Auf Grund von Zinserhoehungen
nach den §§ 18a bis 18f des Wohnungsbindungsgesetzes ist eine Mieterhoehung fuer einen
zurueckliegenden Zeitraum nicht zulaessig.
Fussnote
Zur Anwendung vgl. § 34 Abs. 1
-4-
§ 5 Senkung der Kostenmiete infolge Verringerung der laufenden
Aufwendungen
(1) Verringert sich nach der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete der Gesamtbetrag
der laufenden Aufwendungen oder wird durch Gesetz oder Rechtsverordnung nur ein
verringerter Ansatz in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugelassen, so hat der
Vermieter unverzueglich eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen. Die
sich ergebende verringerte Durchschnittsmiete bildet vom Zeitpunkt der Verringerung
der laufenden Aufwendungen an die Grundlage der Kostenmiete. Der Vermieter hat die
Einzelmieten entsprechend ihrem bisherigen Verhaeltnis zur Durchschnittsmiete zu senken.
Die Mietsenkung ist den Mietern unverzueglich mitzuteilen; sie ist zu berechnen und
entsprechend § 4 Abs. 7 Satz 2 und 3 zu erlaeutern.
(2) Wird nach § 4 Abs. 6 neben der Einzelmiete ein Zuschlag zur Deckung erhoehter
laufender Aufwendungen erhoben, so senkt sich der Zuschlag entsprechend, wenn sich die
zugrundeliegenden laufenden Aufwendungen verringern. Absatz 1 Satz 4 gilt sinngemaess.
(3) Sind die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen
einer zentralen Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage in der
Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten, wird jedoch die Anlage eigenstaendig gewerblich
im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 der Verordnung ueber Heizkostenabrechnung in der Fassung
der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) betrieben, verringern sich die
Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen in dem Masse, in dem sie
den Kosten der eigenstaendig gewerblichen Lieferung von Waerme und Warmwasser zugrunde
gelegt werden. Dieser Anteil ist nach den Vorschriften der §§ 33 bis 36 der Zweiten
Berechnungsverordnung ueber die Aufstellung der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung zu
ermitteln. Absatz 1 gilt entsprechend.
§ 5a Aenderung der Kostenmiete infolge Aenderung der Wirtschaftseinheit
(1) Wird nach der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete eine Wirtschaftseinheit
aufgeteilt, so hat der Vermieter unverzueglich Wirtschaftlichkeitsberechnungen fuer
die einzelnen Gebaeude oder, wenn neue Wirtschaftseinheiten entstanden sind, fuer die
neuen Wirtschaftseinheiten aufzustellen. Wird Wohnungseigentum an den Wohnungen einer
Wirtschaftseinheit oder eines Gebaeudes begruendet, so hat der Vermieter unverzueglich
eine Wirtschaftlichkeitsberechnung fuer die einzelnen Wohnungen aufzustellen.
(2) Sind nach der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete mehrere Gebaeude, mehrere
Wirtschaftseinheiten oder mehrere Gebaeude und Wirtschaftseinheiten mit Zustimmung
der Bewilligungsstelle zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden, so hat der
Vermieter unverzueglich eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung fuer die entstandene
Wirtschaftseinheit aufzustellen.
(3) Die Durchschnittsmieten, die sich aus den nach den Absaetzen 1 und 2
aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnungen ergeben, beduerfen der Genehmigung der
Bewilligungsstelle. Sie bilden vom Zeitpunkt der Genehmigung an die Grundlage der
Kostenmiete. Fuer die Berechnung der Einzelmieten gilt § 3 Abs. 3. Erhoeht sich die
zulaessige Einzelmiete gegenueber dem Zeitpunkt vor der Genehmigung, gilt § 4 Abs. 7
und Abs. 8 Satz 1. Verringert sich die zulaessige Einzelmiete gegenueber dem Zeitpunkt
vor der Genehmigung, so hat der Vermieter die Miete zu senken und die Mietsenkung den
Mietern unverzueglich mitzuteilen; die Mietsenkung ist zu berechnen und entsprechend § 4
Abs. 7 Satz 2 und 3 zu erlaeutern.
§ 6 Erhoehung der Kostenmiete wegen baulicher Aenderungen
(1) Hat der Vermieter fuer saemtliche oeffentlich gefoerderten Wohnungen bauliche
Aenderungen auf Grund von Umstaenden, die er nicht zu vertreten hat, vorgenommen, so kann
er zur Beruecksichtigung der hierdurch entstehenden laufenden Aufwendungen eine neue
Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen. Das gleiche gilt, wenn er mit Zustimmung der
Bewilligungsstelle solche bauliche Aenderungen vorgenommen hat, die eine Modernisierung
im Sinne des § 11 Abs. 6 der Zweiten Berechnungsverordnung bewirken; die Zustimmung
gilt als erteilt, wenn Mittel aus oeffentlichen Haushalten fuer die Modernisierung
bewilligt worden sind. Die sich ergebende erhoehte Durchschnittsmiete bildet vom Ersten
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des auf die Fertigstellung folgenden Monats an die Grundlage der Kostenmiete. Fuer die
Erhoehung der Einzelmieten gilt § 4 Abs. 5 entsprechend. Soweit die baulichen Aenderungen
nach Art oder Umfang fuer die einzelnen Wohnungen unterschiedlich sind, ist dies bei der
Berechnung der Einzelmieten angemessen zu beruecksichtigen.
(2) Sind die baulichen Aenderungen nur fuer einen Teil der Wohnungen vorgenommen worden,
so ist fuer diese Wohnungen neben der Einzelmiete ein Zuschlag zur Deckung der erhoehten
laufenden Aufwendungen nach § 26 Abs. 1 Nr. 4 zulaessig; bei einer Modernisierung von
unterschiedlichem Umfang gilt fuer die Hoehe des Zuschlags Absatz 1 Satz 5 sinngemaess. Von
dem Zeitpunkt an, in dem die baulichen Aenderungen fuer saemtliche Wohnungen durchgefuehrt
worden sind, tritt an die Stelle der Zuschlaege zur Einzelmiete eine Erhoehung der
Durchschnittsmiete und der Einzelmieten nach den Vorschriften des Absatzes 1.
§ 7 Kostenmiete nach Schaffung neuer Wohnungen durch Ausbau oder
Erweiterung des Gebaeudes
(1) Werden in einem Gebaeude oder einer Wirtschaftseinheit mit oeffentlich
gefoerderten Wohnungen durch Ausbau oder Erweiterung neue Wohnungen geschaffen,
so ist fuer die bisherigen oeffentlich gefoerderten Wohnungen die bisherige
Wirtschaftlichkeitsberechnung als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung weiter massgebend;
die bisherige Durchschnittsmiete und die bisherigen Einzelmieten aendern sich infolge
des Ausbaus oder der Erweiterung nicht. Sind durch den Ausbau oder die Erweiterung
Zubehoerraeume der oeffentlich gefoerderten Wohnungen ganz oder teilweise weggefallen
und ist hierfuer kein gleichwertiger Ersatz geschaffen worden, ist die Einzelmiete der
betroffenen Wohnung um einen angemessenen Betrag zu senken.
(2) Werden in einem Gebaeude oder einer Wirtschaftseinheit mit oeffentlich gefoerderten
Wohnungen durch Ausbau oder Erweiterung neue Wohnungen unter Einsatz oeffentlicher
Mittel geschaffen, ist bei der Ermittlung der Kostenmiete fuer diese Wohnungen von
der Durchschnittsmiete auszugehen, die auf Grund der fuer sie gesondert aufgestellten
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung berechnet und von der Bewilligungsstelle im
Bewilligungsbescheid genehmigt worden ist. Auf der Grundlage der genehmigten
Durchschnittsmiete sind die Einzelmieten entsprechend § 3 Abs. 3 zu berechnen.
(3) Sind Zubehoerraeume oeffentlich gefoerderter Wohnungen ohne Genehmigung der
Bewilligungsstelle zu Wohnungen ausgebaut worden, so gelten die durch den Ausbau
neu geschaffenen Wohnungen von der Bezugsfertigkeit an als oeffentlich gefoerderter
preisgebundener Wohnraum. Bei der Ermittlung der Kostenmiete fuer diese Wohnungen
ist von der Durchschnittsmiete auszugehen, die auf Grund der fuer sie gesondert
aufgestellten Teilwirtschaftlichkeitsberechnung berechnet worden ist. Die sich
ergebende Durchschnittsmiete bedarf der Genehmigung der Bewilligungsstelle; die
Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der neu geschaffenen
Wohnungen, jedoch nicht mehr als vier Jahre zurueck. Auf der Grundlage der genehmigten
Durchschnittsmiete sind die Einzelmieten entsprechend § 3 Abs. 3 zu berechnen. Die
Einzelmieten sind vom Ersten des Monats, der auf den in Satz 3 genannten Zeitpunkt
folgt, massgebend.
(4) Sind Zubehoerraeume oeffentlich gefoerderter Wohnungen ohne Einsatz oeffentlicher
Mittel mit Genehmigung der Bewilligungsstelle zu Wohnungen ausgebaut worden oder wird
der Ausbau nachtraeglich genehmigt, so gelten die neu geschaffenen Wohnungen von der
Bezugsfertigkeit an nicht als oeffentlich gefoerderter preisgebundener Wohnraum.
(5) Die Absaetze 1 bis 4 gelten entsprechend, wenn einzelne Raeume ausgebaut worden sind,
die selbstaendig vermietet werden.
Fussnote
Zur Anwendung vgl. § 34 Abs. 2
§ 8 Kostenmiete nach Wohnungsvergroesserung
(1) Sind saemtliche oeffentlich gefoerderten Wohnungen durch Ausbau oder Erweiterung
um weitere Wohnraeume vergroessert worden, so hat der Vermieter eine neue
Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen. Die sich ergebende Durchschnittsmiete
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bedarf der Genehmigung der Bewilligungsstelle; die Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt
der Fertigstellung der Wohnungsvergroesserung zurueck. Die neuen Einzelmieten sind
entsprechend § 3 Abs. 3 zu berechnen; sie treten vom Ersten des auf die Fertigstellung
folgenden Monats an an die Stelle der bisher zulaessigen Einzelmieten.
(2) Ist nur ein Teil der Wohnungen um weitere Wohnraeume vergroessert worden, so ist fuer
die vergroesserten Wohnungen vom Zeitpunkt der Fertigstellung an neben der Einzelmiete
ein Zuschlag nach § 26 Abs. 1 Nr. 4 zulaessig.
(3) Die Vorschriften des § 4 Abs. 8 gelten entsprechend.
§ 8a Kostenmiete in Faellen, in denen nur noch ein Teil der Wohnungen als
oeffentlich gefoerdert gilt
Gelten nach § 15 Abs. 2 Satz 2 oder § 16 Abs. 2 oder 7 des Wohnungsbindungsgesetzes
eine oder mehrere Wohnungen eines Gebaeudes oder einer Wirtschaftseinheit nicht
mehr als oeffentlich gefoerdert, so bleiben fuer die uebrigen Wohnungen die bisherige
Einzelmiete sowie Umlagen, Zuschlaege und Verguetungen unveraendert. Aendern sich die
laufenden Aufwendungen, so bleibt fuer jede spaetere Berechnung der Einzelmiete die
bisherige Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den zulaessigen Ansaetzen fuer Gesamtkosten,
Finanzierungsmittel und laufende Aufwendungen in der Weise massgebend, wie sie fuer alle
bisherigen oeffentlich gefoerderten Wohnungen des Gebaeudes oder der Wirtschaftseinheit
massgeblich gewesen waeren.
Fussnote
Zur Anwendung vgl. § 34 Abs. 1
§ 9 Zusatzberechnung, Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung
Zur Berechnung einer Aenderung der Durchschnittsmiete kann der Vermieter
an Stelle einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Zusatzberechnung
zur bisherigen Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 39a Abs. 1 oder 3 der
Zweiten Berechnungsverordnung aufstellen, wenn er dem Mieter bereits eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einen Auszug daraus gemaess § 39 Abs. 1 Satz 3
der Zweiten Berechnungsverordnung uebergeben hatte. Zur Berechnung einer Erhoehung
der Durchschnittsmiete kann an Stelle einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung
auch ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 39 Abs. 2 der Zweiten
Berechnungsverordnung aufgestellt werden.
§ 10 Mieterleistungen
Einmalige Leistungen des Mieters, die mit Ruecksicht auf die Ueberlassung der Wohnung
erbracht werden sollen, sind nur nach Massgabe des § 9 des Wohnungsbindungsgesetzes
zulaessig; das gleiche gilt fuer entsprechende Leistungen eines Dritten zugunsten des
Mieters.
2. Abschnitt
Ermittlung der Vergleichsmiete
§ 11 Erstmalige Bestimmung der Vergleichsmiete
(1) Die Vergleichsmiete bestimmt sich erstmalig nach den Einzelmieten solcher
oeffentlich gefoerderter Mietwohnungen, die mit der Wohnung nach Art und Ausstattung
sowie nach Foerderungsjahr und Gemeindegroessenklasse vergleichbar sind (vergleichbare
Wohnungen); massgebend sind die Verhaeltnisse im Zeitpunkt der Bewilligung der
oeffentlichen Mittel. Die Einzelmiete der vergleichbaren Wohnung ist mit dem Betrag
zugrunde zu legen, der auf den Quadratmeter Wohnflaeche monatlich entfaellt.
(2) Ist eine vergleichbare Wohnung vom Vermieter nicht festzustellen, so darf als
Vergleichsmiete der Miethoechstsatz zugrunde gelegt werden, der im Zeitpunkt der
Bewilligung der oeffentlichen Mittel von der zustaendigen obersten Landesbehoerde fuer
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oeffentlich gefoerderte Mietwohnungen einer entsprechenden Gemeindegroessenklasse und
Ausstattungsstufe bestimmt ist; fuer Wohnungen mit geringerem Wohnwert, insbesondere fuer
Dachgeschosswohnungen, ist ein angemessener Abschlag vorzunehmen. Die Bewilligungsstelle
hat dem Vermieter auf Verlangen den massgebenden Miethoechstsatz mitzuteilen.
(3) Hat die Bewilligungsstelle bei der Bewilligung der oeffentlichen Mittel,
insbesondere im Rahmen einer Lastenberechnung, fuer die Wohnung unter Beruecksichtigung
ihres Wohnwertes und des nach Absatz 2 massgebenden Miethoechstsatzes einen bestimmten
Mietbetrag zugrunde gelegt, so bestimmt sich die Vergleichsmiete abweichend von Absatz
2 nach diesem Betrag; das gleiche gilt, wenn der Bauherr in der Lastenberechnung einen
derartigen Mietbetrag im Einvernehmen mit der Bewilligungsstelle angesetzt hat. Ist der
Mietbetrag aus Gruenden, die in der Person des Mieters liegen, unter dem nach Absatz 2
zulaessigen Betrag angesetzt worden, so bestimmt sich die Vergleichsmiete nach Absatz 2.
(4) Neben der Vergleichsmiete duerfen Umlagen, Zuschlaege und Verguetungen erhoben werden,
soweit diese nach § 28 in Verbindung mit den §§ 20 bis 27 zulaessig sind. § 10 gilt
entsprechend.
§ 12 Aenderung der Vergleichsmiete infolge Aenderung der laufenden
Aufwendungen
(1) Hat sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen gegenueber dem Betrag
geaendert, der im Zeitpunkt der Bewilligung der oeffentlichen Mittel tatsaechlich zu
entrichten war oder im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung haette angesetzt
werden koennen, so aendert sich die Vergleichsmiete vom Ersten des folgenden Monats
an um den Aenderungsbetrag, der je Monat anteilig auf die Wohnung entfaellt, deren
Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Aenderungen der laufenden Aufwendungen, die sich
nicht auf diese Wohnung beziehen, bleiben unberuecksichtigt. Bei einer Erhoehung
der laufenden Aufwendungen tritt eine Aenderung der Vergleichsmiete nach Satz 1 nur
ein, soweit die Erhoehung auf Umstaenden beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten
hat, oder soweit durch Gesetz oder Rechtsverordnung ein hoeherer Ansatz in der
Wirtschaftlichkeitsberechnung zugelassen ist.
(2) Der Aenderungsbetrag ist auf Grund einer Zusatzberechnung nach § 39a Abs. 2 der
Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln. Der auf die Wohnung entfallende Anteil ist
nach dem Verhaeltnis der Wohnflaechen der einzelnen Wohnungen des Gebaeudes zueinander zu
berechnen; soweit sich laufende Aufwendungen geaendert haben, die sich ausschliesslich
auf die Wohnung beziehen, sind diese in voller Hoehe anzurechnen.
(3) Fuer die Durchfuehrung einer Erhoehung oder Senkung der Vergleichsmiete gegenueber
dem Mieter gelten die Vorschriften des § 4 Abs. 7 und 8 sowie des § 5 Abs. 1 Satz 4
entsprechend.
(4) Fuer erneute Aenderungen des Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen nach einer
Aenderung gemaess Absatz 1 gelten die Absaetze 1 bis 3 sinngemaess.
§ 13 Erhoehung der Vergleichsmiete wegen baulicher Aenderungen
(1) Hat der Vermieter fuer saemtliche oeffentlich gefoerderten Wohnungen bauliche
Aenderungen auf Grund von Umstaenden, die er nicht zu vertreten hat, vorgenommen oder
hat er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle solche bauliche Aenderungen vorgenommen,
die eine Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 6 der Zweiten Berechnungsverordnung
bewirken, so erhoeht sich die nach § 11 oder § 12 zulaessige Vergleichsmiete vom
Ersten des auf die Fertigstellung folgenden Monats an um die zusaetzlichen laufenden
Aufwendungen, die durch die baulichen Aenderungen entstanden sind und je Monat auf
die Wohnungen anteilig entfallen. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn Mittel aus
oeffentlichen Haushalten fuer die Modernisierung bewilligt worden sind.
(2) Der Erhoehungsbetrag ist auf Grund einer Zusatzberechnung nach § 39a Abs. 4 der
Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln. Fuer die Aufteilung des Erhoehungsbetrages
auf die einzelnen Wohnungen bei unterschiedlichen baulichen Aenderungen gilt § 6 Abs. 1
Satz 5 entsprechend.
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(3) Bei baulichen Aenderungen, die nur fuer einen Teil der Wohnungen vorgenommen werden,
gelten die Vorschriften des § 6 Abs. 2 sinngemaess.
§ 14 Vergleichsmiete nach Ausbau von Zubehoerraeumen und
Wohnungsvergroesserung
(1) Sind Zubehoerraeume oeffentlich gefoerderter Wohnungen, fuer die die Vergleichsmiete die
zulaessige Miete ist, ohne Genehmigung der Bewilligungsstelle zu einer Wohnung ausgebaut
worden, so bestimmt sich fuer diese Wohnung die Vergleichsmiete erstmalig nach den
Einzelmieten vergleichbarer Wohnungen. Ist eine vergleichbare Wohnung vom Vermieter
nicht festzustellen, so gelten die Vorschriften des § 11 Abs. 2 entsprechend; massgebend
sind die Verhaeltnisse im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung.
(2) Sind Zubehoerraeume oeffentlich gefoerderter Wohnungen, fuer die die Vergleichsmiete die
zulaessige Miete ist, mit Genehmigung der Bewilligungsstelle zu einer Wohnung ausgebaut
worden oder wird der Ausbau nachtraeglich genehmigt, so gilt die neugeschaffene Wohnung
von der Bezugsfertigkeit an nicht als oeffentlich gefoerderter preisgebundener Wohnraum.
(3) Fuer die Wohnungen, deren Zubehoerraeume ausgebaut und nicht durch anderen Zubehoerraum
ersetzt worden sind, ist die bisher zulaessige Vergleichsmiete um einen angemessenen
Betrag zu senken.
(4) Die Absaetze 1 bis 3 gelten entsprechend, wenn die Zubehoerraeume zu einzelnen
Wohnraeumen ausgebaut worden sind, die selbstaendig vermietet werden.
(5) Die Vergleichsmiete einer Wohnung, die durch Ausbau oder Erweiterung um weitere
Wohnraeume vergroessert worden ist, erhoeht sich in dem Verhaeltnis, in dem die bisherige
Wohnflaeche vergroessert worden ist.
(6) Fuer Aenderungen der nach Absatz 1, 3 oder 5 ermittelten Vergleichsmiete gelten die
Vorschriften der §§ 12 und 13.
§ 15 Uebergang von der Vergleichsmiete zur Kostenmiete
(1) Auf Antrag des Vermieters kann die zustaendige Stelle genehmigen, dass an Stelle der
nach den §§ 11 bis 14 zulaessigen Vergleichsmiete die Kostenmiete erhoben wird.
(2) Fuer Eigenheime, Kaufeigenheime und Kleinsiedlungen mit einer Wohnung und fuer
Eigentumswohnungen soll der Uebergang zur Kostenmiete genehmigt werden, wenn der
Vermieter die Eigennutzung der Wohnung auf Grund von Umstaenden, die er nicht zu
vertreten hat, aufgeben muss oder wenn aus sonstigen Gruenden fuer ihn die Vergleichsmiete
als zulaessige Miete unbillig waere.
(3) Fuer eine vermietete zweite Wohnung in einem Eigenheim, einem Kaufeigenheim oder
einer Kleinsiedlung darf der Uebergang zur Kostenmiete nur genehmigt werden, wenn
das Beibehalten der Vergleichsmiete fuer den Vermieter unter Beruecksichtigung aller
Umstaende des Einzelfalles unbillig waere und wenn die Vermietbarkeit der Wohnung an
Wohnberechtigte im Sinne des § 5 des Wohnungsbindungsgesetzes durch den Uebergang zur
Kostenmiete nicht ausgeschlossen oder erheblich erschwert wird.
(4) Die Kostenmiete ist auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nach
den Verhaeltnissen im Zeitpunkt der Bewilligung der oeffentlichen Mittel unter
Beruecksichtigung der seitdem eingetretenen Aenderungen der laufenden Aufwendungen zu
ermitteln. Auf der Grundlage der sich ergebenden Durchschnittsmiete ist fuer die in
Absatz 3 bezeichnete Wohnung die Einzelmiete entsprechend § 3 Abs. 3 zu berechnen;
dabei sind neben dem unterschiedlichen Wohnwert auch sonstige Umstaende, die fuer die
Hoehe der Einzelmiete im Vergleich zum Mietwert der Hauptwohnung von Bedeutung sind,
namentlich eine ungleiche Grundstuecksnutzung und das Fehlen von Zubehoerraum, angemessen
zu beruecksichtigen. Bei einer Einliegerwohnung darf die Einzelmiete je Quadratmeter
Wohnflaeche hoechstens 80 vom Hundert der Durchschnittsmiete betragen.
(5) Mit dem Zugang des Genehmigungsbescheides tritt die Kostenmiete als zulaessige Miete
an die Stelle der Vergleichsmiete. In den Faellen des Absatzes 3 ist die nach Absatz 4
berechnete Einzelmiete, die in dem Genehmigungsbescheid bezeichnet ist, massgebend.
-9-
(6) Fuer Aenderungen der Kostenmiete gelten die Vorschriften der §§ 4 bis 9. Der
Unterschied der nach Absatz 4 erstmalig berechneten Einzelmiete gegenueber der
Durchschnittsmiete ist auch bei spaeteren Aenderungen der Durchschnittsmiete zu erhalten,
es sei denn, dass sich die zugrundeliegenden Aenderungen der laufenden Aufwendungen nicht
auf die Wohnung beziehen, deren Einzelmiete zu errechnen ist.
Teil III
Zulaessige Miete fuer preisgebundene steuerbeguenstigte und
frei finanzierte Wohnungen
§ 16 Ermittlung der Kostenmiete fuer Wohnungen, die mit
Wohnungsfuersorgemitteln gefoerdert sind
(1) Wird fuer steuerbeguenstigte oder frei finanzierte Wohnungen, die mit
Wohnungsfuersorgemitteln fuer Angehoerige des oeffentlichen Dienstes oder aehnliche
Personengruppen unter Vereinbarung eines Wohnungsbesetzungsrechts gefoerdert worden
sind, die Kostenmiete erstmalig ermittelt, so ist von dem Mietbetrag auszugehen,
der sich fuer diese Wohnungen auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung als
Durchschnittsmiete fuer den Quadratmeter Wohnflaeche monatlich ergibt.
(2) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nach den Vorschriften der Zweiten
Berechnungsverordnung aufzustellen, die fuer den steuerbeguenstigten Wohnungsbau und fuer
Wohnungen, die mit Wohnungsfuersorgemitteln gefoerdert worden sind, gelten. Dabei sind
die Verhaeltnisse im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnungen zugrunde zu legen.
(3) Auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat der Vermieter fuer die einzelnen
Wohnungen des Gebaeudes oder der Wirtschaftseinheit die Einzelmieten entsprechend §
3 Abs. 3 zu berechnen. Die fuer die Bewilligung der Wohnungsfuersorgemittel zustaendige
Stelle kann Massstaebe fuer die Staffelung der Einzelmieten festsetzen. Die Vorschriften
des § 3 Abs. 1 gelten entsprechend.
(4) Fuer nach der Bezugsfertigkeit der Wohnungen eintretende Aenderungen der Kostenmiete
infolge Aenderung der laufenden Aufwendungen gelten die Vorschriften des § 4 Abs. 1,
4, 5, Abs. 6 Satz 1 und 2, Abs. 7 und 8, des § 5, des § 5a Abs. 1, 2 und Abs. 3 Satz
2 bis 5 und des § 9 entsprechend, § 5a Abs. 3 Satz 2 bis 5 jedoch mit der Massgabe, dass
an die Stelle des Zeitpunkts der Genehmigung im Falle der Aufteilung der Zeitpunkt
der Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung, im Falle der Zusammenfassung der
Zeitpunkt der Zustimmung des Darlehns- oder Zuschussgebers zur Zusammenfassung tritt.
Sind die Wohnungsfuersorgemittel vorzeitig zurueckgezahlt oder abgeloest und durch
andere Finanzierungsmittel mit hoeheren Kapitalkosten, als sie zuletzt tatsaechlich zu
entrichten waren, ersetzt worden, so tritt auf Grund dieser Ersetzung eine Erhoehung der
Kostenmiete vor Ablauf des Wohnungsbesetzungsrechts nicht ein.
(5) Hat der Vermieter nach der Bezugsfertigkeit der Wohnungen bauliche Aenderungen auf
Grund von Umstaenden, die er nicht zu vertreten hat, oder solche bauliche Aenderungen,
die eine Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 6 der Zweiten Berechnungsverordnung
bewirken, vorgenommen, so gelten fuer die Erhoehung der Kostenmiete die Vorschriften des
§ 6 und des § 9 Satz 1 entsprechend.
(6) Werden in einem Gebaeude oder einer Wirtschaftseinheit mit in Absatz 1 bezeichneten
Wohnungen durch Ausbau oder Erweiterung neue Wohnungen geschaffen, sind die
Vorschriften des § 7 Abs. 1, 2 und 5 und des § 26 Abs. 7 sinngemaess anzuwenden. Werden
Zubehoerraeume der in Absatz 1 bezeichneten Wohnungen zu Wohnungen oder Wohnraeumen
ausgebaut, so gelten die neugeschaffenen Wohnungen oder Raeume nicht als preisgebundener
Wohnraum.
(7) Fuer die Vergroesserung der in Absatz 1 bezeichneten Wohnungen um weitere Wohnraeume
gelten die Vorschriften des § 8 sinngemaess.
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(8) Vertragliche Vereinbarungen mit der fuer die Bewilligung der Wohnungsfuersorgemittel
zustaendigen Stelle, wonach die Modernisierung, der Ausbau von Zubehoerraeumen oder
Wohnungsvergroesserungen der Genehmigung beduerfen, bleiben unberuehrt.
Fussnote
Zur Anwendung vgl. § 34 Abs. 2
§ 17 Ermittlung der Kostenmiete fuer Wohnungen, die mit
Aufwendungszuschuessen oder Aufwendungsdarlehen gefoerdert sind
(1) Wird fuer steuerbeguenstigte Wohnungen, die mit Aufwendungszuschuessen oder
Aufwendungsdarlehen nach § 88 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefoerdert worden sind,
die Kostenmiete erstmalig ermittelt, so ist von dem Mietbetrag auszugehen, der sich fuer
diese Wohnungen auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung als Durchschnittsmiete
fuer den Quadratmeter Wohnflaeche monatlich ergibt und von der fuer die Bewilligung der
Mittel zustaendigen Stelle genehmigt worden ist.
(2) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist entsprechend den fuer oeffentlich gefoerderte
Wohnungen geltenden Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung aufzustellen; dabei
sind die Verhaeltnisse im Zeitpunkt der Bewilligung der Mittel zugrunde zu legen.
(3) Die zustaendige Bewilligungsstelle hat die sich aus der
Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebende Durchschnittsmiete zu genehmigen und dem
Vermieter die genehmigte Durchschnittsmiete mitzuteilen.
(4) Auf der Grundlage der genehmigten Durchschnittsmiete hat der Vermieter fuer
die einzelnen Wohnungen des Gebaeudes oder der Wirtschaftseinheit die Einzelmieten
entsprechend § 3 Abs. 3 und 4 zu berechnen. Die Vorschriften des § 3 Abs. 1 gelten
entsprechend.
(5) Fuer nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete eintretende Aenderungen der
Kostenmiete infolge Aenderung der laufenden Aufwendungen, infolge Aenderung der
Wirtschaftseinheit oder wegen baulicher Aenderungen gelten die Vorschriften der §§ 4 bis
6 und 9 entsprechend.
(6) Bei den in § 16 bezeichneten Wohnungen, die auch mit Aufwendungszuschuessen oder
Aufwendungsdarlehen gefoerdert worden sind, sind an Stelle der Absaetze 1 bis 5 nur die
Vorschriften des § 16 anzuwenden.
(7) Fuer die in Absatz 1 bezeichneten Wohnungen gelten hinsichtlich der Zulaessigkeit von
Mieterleistungen die Vorschriften des § 10 entsprechend.
(8) Die Vorschriften der Absaetze 1 bis 6 gelten entsprechend fuer diejenigen
steuerbeguenstigten Wohnungen, die mit Annuitaetszuschuessen nach § 88 des Zweiten
Wohnungsbaugesetzes in der bis zum 31. Dezember 1971 geltenden Fassung gefoerdert worden
und nach dem 31. Dezember 1966 bezugsfertig geworden sind.
§ 18 Ermittlung der Vergleichsmiete fuer Wohnungen, die mit
Aufwendungszuschuessen oder Aufwendungsdarlehen gefoerdert sind
(1) Die Vergleichsmiete fuer steuerbeguenstigte Wohnungen in Eigenheimen und
Kleinsiedlungen, die ohne Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder auf
Grund einer vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Aufwendungszuschuessen
oder Aufwendungsdarlehen nach § 88 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefoerdert worden
sind, bestimmt sich erstmalig nach den Einzelmieten solcher steuerbeguenstigter, mit
Aufwendungszuschuessen oder Aufwendungsdarlehen gefoerderter Mietwohnungen, die nach Art
und Ausstattung sowie nach Foerderungsjahr und Gemeindegroessenklasse mit den Wohnungen
vergleichbar sind; massgebend sind die Verhaeltnisse im Zeitpunkt der Bewilligung der
Mittel.
(2) Ist eine vergleichbare Wohnung vom Vermieter nicht festzustellen, so kann die
Bewilligungsstelle auf Verlangen des Vermieters bei der Bewilligung der Mittel einen
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angemessenen Mietbetrag als Vergleichsmiete bestimmen. Die Vorschriften des § 11 Abs. 3
Satz 1, Abs. 4 gelten entsprechend.
(3) Fuer die Aenderungen der Vergleichsmiete infolge Aenderung der laufenden Aufwendungen
oder wegen baulicher Aenderungen gelten die Vorschriften der §§ 12 und 13 entsprechend;
dabei sind die fuer oeffentlich gefoerderte Wohnungen geltenden Vorschriften der Zweiten
Berechnungsverordnung entsprechend anzuwenden.
(4) Fuer die in Absatz 1 bezeichneten Wohnungen gelten hinsichtlich der Zulaessigkeit von
Mieterleistungen die Vorschriften des § 10 entsprechend.
(5) Die Vorschriften der Absaetze 1 bis 3 gelten entsprechend fuer diejenigen
steuerbeguenstigten Wohnungen, die mit Annuitaetszuschuessen nach § 88 des Zweiten
Wohnungsbaugesetzes in der bis zum 31. Dezember 1971 geltenden Fassung gefoerdert worden
und nach dem 31. Dezember 1966 bezugsfertig geworden sind.
§ 19
(weggefallen)
Teil IV
Umlagen, Zuschlaege und Verguetungen
§ 20 Umlagen neben der Einzelmiete
(1) Neben der Einzelmiete ist die Umlage der Betriebskosten im Sinne des § 27 der
Zweiten Berechnungsverordnung und des Umlageausfallwagnisses zulaessig. Es duerfen nur
solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwaegung aller Umstaende und
bei ordentlicher Geschaeftsfuehrung gerechtfertigt sind. Soweit Betriebskosten geltend
gemacht werden, sind diese nach Art und Hoehe dem Mieter bei Ueberlassung der Wohnung
bekanntzugeben.
(2) Soweit in den §§ 21 bis 25 nichts anderes bestimmt ist, sind die Betriebskosten
nach dem Verhaeltnis der Wohnflaeche umzulegen. Betriebskosten, die nicht fuer Wohnraum
entstanden sind, sind vorweg abzuziehen; kann hierbei nicht festgestellt werden, ob
die Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschaeftsraum entfallen, sind sie fuer den
Wohnteil und den anderen Teil des Gebaeudes oder der Wirtschaftseinheit im Verhaeltnis
des umbauten Raumes oder der Wohn- und Nutzflaechen aufzuteilen. Bei der Berechnung des
umbauten Raumes ist Anlage 2 zur Zweiten Berechnungsverordnung zugrunde zu legen.
(3) Auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag sind monatliche Vorauszahlungen in
angemessener Hoehe zulaessig, soweit in § 25 nichts anderes bestimmt ist. Ueber die
Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die Vorauszahlungen ist jaehrlich abzurechnen
(Abrechnungszeitraum). Der Vermieter darf alle oder mehrere Betriebskostenarten in
einer Abrechnung erfassen. Die jaehrliche Abrechnung ist dem Mieter spaetestens bis zum
Ablauf des zwoelften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zuzuleiten; diese
Frist ist fuer Nachforderungen eine Ausschlussfrist, es sei denn, der Vermieter hat die
Geltendmachung erst nach Ablauf der Jahresfrist nicht zu vertreten.
(4) Fuer Erhoehungen der Vorauszahlungen und fuer die Erhebung des durch die
Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages sowie fuer die Nachforderung von
Betriebskosten gilt § 4 Abs. 7 und 8 entsprechend. Eine Erhoehung der Vorauszahlungen
fuer einen zurueckliegenden Zeitraum ist nicht zulaessig.
§ 21 Umlegung der Kosten der Wasserversorgung und der Entwaesserung
(1) Zu den Kosten der Wasserversorgung gehoeren die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebuehren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsueberlassung
von Wasserzaehlern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschliesslich der Kosten der
Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von
Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage
und einer Wasseraufbereitungsanlage einschliesslich der Aufbereitungsstoffe.
- 12 -
(2) Bei der Berechnung der Umlage fuer die Kosten der Wasserversorgung sind zunaechst
die Kosten des Wasserverbrauchs abzuziehen, der nicht mit der ueblichen Benutzung
der Wohnungen zusammenhaengt. Die verbleibenden Kosten duerfen nach dem Verhaeltnis der
Wohnflaechen oder nach einem Massstab, der dem unterschiedlichen Wasserverbrauch der
Wohnparteien Rechnung traegt, umgelegt werden. Wird der Wasserverbrauch, der mit der
ueblichen Benutzung der Wohnungen zusammenhaengt, fuer alle Wohnungen eines Gebaeudes durch
Wasserzaehler erfasst, hat der Vermieter die auf die Wohnungen entfallenden Kosten nach
dem erfassten unterschiedlichen Wasserverbrauch der Wohnparteien umzulegen.
(3) Zu den Kosten der Entwaesserung gehoeren die Gebuehren fuer die Benutzung einer
oeffentlichen Entwaesserungsanlage oder die Kosten des Betriebs einer entsprechenden
nicht oeffentlichen Anlage sowie die Kosten des Betriebs einer Entwaesserungspumpe. Die
Kosten sind mit dem Massstab nach Absatz 2 umzulegen.
Fussnote
Zur Anwendung vgl. § 34 Abs. 3
§ 22 Umlegung der Kosten der Versorgung mit Waerme und Warmwasser
(1) Fuer die Umlegung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungs- und
Warmwasserversorgungsanlagen und der Kosten der eigenstaendig gewerblichen Lieferung von
Waerme und Warmwasser, auch aus zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen,
findet die Verordnung ueber Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom
5. April 1984 (BGBl. I S. 592), geaendert durch Artikel 1 der Verordnung vom 19. Januar
1989 (BGBl. I S. 109), Anwendung.
(2) Liegt eine Ausnahme nach § 11 der Verordnung ueber Heizkostenabrechnung vor, duerfen
umgelegt werden
1. die Kosten der Versorgung mit Waerme nach der Wohnflaeche oder nach dem umbauten
Raum; es darf auch die Wohnflaeche oder der umbaute Raum der beheizten Raeume
zugrunde gelegt werden,
2. die Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach der Wohnflaeche oder einem Massstab,
der dem Warmwasserverbrauch in anderer Weise als durch Erfassung Rechnung traegt.
§ 7 Abs. 2 und 4, § 8 Abs. 2 und 4 der Verordnung ueber Heizkostenabrechnung gelten
entsprechend. Genehmigungen nach den Vorschriften des § 22 Abs. 5 oder des § 23 Abs. 5
in der bis zum 30. April 1984 geltenden Fassung bleiben unberuehrt.
(3) Werden fuer Wohnungen, die vor dem 1. Januar 1981 bezugsfertig geworden sind, bei
verbundenen Anlagen die Kosten fuer die Versorgung mit Waerme und Warmwasser am 30. April
1984 unaufgeteilt umgelegt, bleibt dies weiterhin zulaessig.
§ 22a Umlegung der Kosten der Muellbeseitigung
(1) Zu den Kosten der Muellbeseitigung gehoeren namentlich die fuer die Muellabfuhr zu
entrichtenden Gebuehren, die Kosten entsprechender nicht oeffentlicher Massnahmen, die
Kosten des Betriebs von Muellkompressoren, Muellschluckern, Muellabsauganlagen sowie des
Betriebs von Muellmengenerfassungsanlagen einschliesslich der Kosten der Berechnung und
Aufteilung.
(2) Die Kosten der Muellbeseitigung sind nach einem Massstab, der der unterschiedlichen
Muellverursachung durch die Wohnparteien Rechnung traegt, oder nach dem Verhaeltnis der
Wohnflaechen umzulegen.
§ 23 Umlegung der Kosten des Betriebs der zentralen
Brennstoffversorgungsanlage
(1) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage gehoeren die
Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes
und die Kosten der Ueberwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des
Betriebsraumes.
(2) Die Kosten duerfen nur nach dem Brennstoffverbrauch umgelegt werden.
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§ 23a
(weggefallen)
§ 23b
(weggefallen)
§ 24 Umlegung der Kosten des Betriebs von Aufzuegen
(1) Zu den Kosten des Betriebs eines Personen oder Lastenaufzugs gehoeren die Kosten
des Betriebsstromes sowie die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Ueberwachung
und Pflege der Anlage, der regelmaessigen Pruefung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit einschliesslich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie der
Reinigung der Anlage.
(2) Die Kosten duerfen nach dem Verhaeltnis der Wohnflaechen umgelegt werden, sofern nicht
im Einvernehmen mit allen Mietern ein anderer Umlegungsmassstab vereinbart ist. Wohnraum
im Erdgeschoss kann von der Umlegung ausgenommen werden.
§ 24a Umlegung der Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz
verbundenen privaten Verteilanlage und der Gemeinschafts-Antennenanlage
(1) Zu den Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten
Verteilanlage gehoeren die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmaessigen
Pruefung ihrer Betriebsbereitschaft einschliesslich der Einstellung durch eine Fachkraft
oder das Nutzungsentgelt fuer eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehoerende Verteilanlage
sowie die Gebuehren, die nach dem Urheberrechtsgesetz fuer die Kabelweitersendung
entstehen. Satz 1 gilt entsprechend fuer die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-
Antennenanlage. Zu den Betriebskosten im Sinne des Satzes 1 gehoeren ferner die
laufenden monatlichen Grundgebuehren fuer Breitbandkabelanschluesse.
(2) Die Kosten nach Absatz 1 Satz 1 und 2 duerfen nach dem Verhaeltnis der Wohnflaechen
umgelegt werden, sofern nicht im Einvernehmen mit allen Mietern ein anderer
Umlegungsmassstab vereinbar ist. Die Kosten nach Absatz 1 Satz 3 duerfen nur zu gleichen
Teilen auf die Wohnungen umgelegt werden, die mit Zustimmung des Nutzungsberechtigten
angeschlossen worden sind.
§ 25 Umlegung der Betriebs- und Instandhaltungskosten der Einrichtungen
fuer die Waeschepflege
(1) Zu den Kosten des Betriebs der Einrichtungen fuer die Waeschepflege gehoeren
die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Ueberwachung, Pflege und Reinigung
der Einrichtungen und der regelmaessigen Pruefung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung, soweit diese nicht bereits
nach § 21 umgelegt werden. Fuer die Kosten der Instandhaltung darf ein Erfahrungswert
als Pauschbetrag angesetzt werden.
(2) Die Betriebs- und Instandhaltungskosten der Einrichtungen fuer die Waeschepflege
duerfen nur auf die Benutzer der Einrichtung umgelegt werden. Der Umlegungsmassstab muss
dem Gebrauch Rechnung tragen.
(3) Vorauszahlungen auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag sind nicht zulaessig.
§ 25a Umlageausfallwagnis
Das Umlageausfallwagnis ist das Wagnis einer Einnahmenminderung, die durch
uneinbringliche Rueckstaende von Betriebskosten oder nicht umlegbarer Betriebskosten
infolge Leerstehens von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, einschliesslich
der uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung entsteht. Das
Umlageausfallwagnis darf 2 vom Hundert der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum
entfallenden Betriebskosten nicht uebersteigen. Soweit die Deckung von Ausfaellen anders,
namentlich durch einen Anspruch gegenueber einem Dritten gesichert ist, darf die Umlage
nicht erhoeht werden.
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§ 25b
(weggefallen)
§ 26 Zuschlaege neben der Einzelmiete
(1) Neben der Einzelmiete sind nach Massgabe der Absaetze 2 bis 7 folgende Zuschlaege
zulaessig:
1. Zuschlag fuer die Benutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Absatz 2),
2. Zuschlag fuer die Untervermietung von Wohnraum (Untermietzuschlag, Absatz 3),
3. Zuschlag wegen Ausgleichszahlungen nach § 7 des Wohnungsbindungsgesetzes (Absatz
4),
4. Zuschlag zur Deckung erhoehter laufender Aufwendungen, die nur fuer einen Teil der
Wohnungen des Gebaeudes oder der Wirtschaftseinheit entstehen (Absatz 5),
5. Zuschlag fuer Nebenleistungen des Vermieters, die nicht allgemein ueblich sind oder
nur einzelnen Mietern zugute kommen (Absatz 6),
6. Zuschlag fuer Wohnungen, die durch Ausbau von Zubehoerraeumen neu geschaffen wurden
(Absatz 7).
(2) Wird die Wohnung mit Genehmigung der zustaendigen Stelle ganz oder teilweise
ausschliesslich zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere zu gewerblichen oder
beruflichen Zwecken benutzt und ist dadurch eine erhoehte Abnutzung moeglich, so
darf der Vermieter einen Zuschlag erheben. Der Zuschlag darf je nach dem Grad der
wirtschaftlichen Mehrbelastung des Vermieters bis zu 50 vom Hundert der anteiligen
Einzelmiete der Raeume betragen, die zu anderen als Wohnzwecken benutzt werden. Ist die
Genehmigung zur Benutzung zu anderen als Wohnzwecken von einer Ausgleichszahlung des
Vermieters, insbesondere von einer hoeheren Verzinsung des oeffentlichen Baudarlehens,
abhaengig gemacht worden, so darf auch ein Zuschlag entsprechend dieser Leistung, bei
einer vollstaendigen oder teilweisen Rueckzahlung des oeffentlichen Baudarlehens hoechstens
entsprechend der Verzinsung des zurueckgezahlten Betrages mit dem marktueblichen Zinssatz
fuer erste Hypotheken, erhoben werden.
(3) Wird Wohnraum untervermietet oder in sonstiger Weise einem Dritten zur
selbstaendigen Benutzung ueberlassen, so darf der Vermieter einen Untermietzuschlag
erheben
in Hoehe von 2,50 Euro monatlich, wenn der untervermietete Wohnungsteil von einer Person
benutzt wird,
in Hoehe von 5 Euro monatlich, wenn der untervermietete Wohnungsteil von zwei und mehr
Personen benutzt wird.
(4) Hat der Vermieter einer oeffentlich gefoerderten Wohnung im Hinblick auf ihre
Freistellung von Bindungen nach § 7 des Wohnungsbindungsgesetzes eine hoehere Verzinsung
fuer das oeffentliche Baudarlehen oder sonstige laufende Ausgleichszahlungen zu
entrichten, so darf er fuer die Wohnung einen Zuschlag entsprechend diesen Leistungen
erheben.
(5) Ist nach den Vorschriften des § 4 Abs. 6, § 6 Abs. 2 Satz 1 oder § 8 Abs. 2
ein Zuschlag zur Deckung erhoehter laufender Aufwendungen, die nur fuer einen Teil
der Wohnungen des Gebaeudes oder der Wirtschaftseinheit entstehen, zulaessig, so darf
dieser fuer die einzelnen betroffenen Wohnungen den Betrag nicht uebersteigen, der
nach der Hoehe der zusaetzlichen laufenden Aufwendungen auf sie entfaellt. Bei der
Berechnung der zusaetzlichen laufenden Aufwendungen sind die Vorschriften der Zweiten
Berechnungsverordnung sinngemaess anzuwenden.
(6) Sind bis zum Inkrafttreten dieser Verordnung fuer Nebenleistungen des Vermieters,
die die Wohnraumbenutzung betreffen, aber nicht allgemein ueblich sind oder nur
einzelnen Mietern zugute kommen, zulaessige Verguetungen erhoben worden, so kann in
dieser Hoehe ein Zuschlag neben der Einzelmiete erhoben werden. Dies gilt nicht,
wenn die fuer die Nebenleistungen entstehenden laufenden Aufwendungen im Rahmen der
Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der zulaessigen Miete beruecksichtigt werden
koennen.
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(7) Sind im Falle des § 7 Abs. 2, 3 oder 5 durch Ausbau von Zubehoerraeumen
preisgebundene Wohnungen geschaffen worden, darf fuer sie ein Zuschlag erhoben werden,
wenn durch den Ausbau bisherige Zubehoerraeume oeffentlich gefoerderter Wohnungen ganz
oder teilweise weggefallen sind und hierfuer kein gleichwertiger Ersatz geschaffen
worden ist. Der Zuschlag darf den Betrag nicht uebersteigen, um den die Einzelmieten der
betroffenen Wohnungen gemaess § 7 Abs. 1 Satz 2 gesenkt worden sind.
(8) Fuer die erstmalige Erhebung eines Zuschlags neben der zulaessigen Einzelmiete und
fuer die Durchfuehrung einer Erhoehung des Zuschlags gegenueber dem Mieter gilt § 4 Abs. 7
und 8 entsprechend. Fuer den Wegfall oder die Verringerung des Zuschlags gilt § 5 Abs. 1
Satz 4 sinngemaess.
Fussnote
Zur Anwendung vgl. § 34 Abs. 2
§ 27 Verguetungen neben der Einzelmiete
Neben der Einzelmiete kann der Vermieter fuer die Ueberlassung einer Garage, eines
Stellplatzes oder eines Hausgartens eine angemessene Verguetung verlangen. Das gleiche
gilt fuer die Mitvermietung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstaenden und fuer
laufende Leistungen zur persoenlichen Betreuung und Versorgung, wenn die zustaendige
Stelle dies genehmigt hat.
§ 28 Umlagen, Zuschlaege und Verguetungen neben der Vergleichsmiete
Neben der Vergleichsmiete sind Umlagen, Zuschlaege und Verguetungen entsprechend den
Vorschriften der §§ 20 bis 27 zulaessig.
Teil V
Schlussvorschriften
§ 29 Auskunftspflicht des Vermieters
(1) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Auskunft ueber die Ermittlung
und Zusammensetzung der zulaessigen Miete zu geben und Einsicht in die
Wirtschaftlichkeitsberechnung und sonstige Unterlagen, die eine Berechnung der Miete
ermoeglichen, zu gewaehren.
(2) An Stelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen kann der Mieter Ablichtungen
davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen. Liegt der zuletzt zulaessigen Miete
eine Genehmigung der Bewilligungsstelle zugrunde, so kann er auch die Vorlage der
Genehmigung oder einer Ablichtung davon verlangen.
§ 30 Entsprechende Anwendung der Mietvorschriften
Die Vorschriften dieser Verordnung ueber die zulaessige Miete fuer Wohnungen gelten
entsprechend fuer einzelne Wohnraeume, die selbstaendig vermietet werden, und
fuer Wohnungen, die auf Grund eines dem Mietverhaeltnis aehnlichen entgeltlichen
Nutzungsverhaeltnisses, insbesondere eines genossenschaftlichen Nutzungsverhaeltnisses,
ueberlassen werden.
§ 31 Zulaessige Miete fuer Untervermietung
(1) Wird von einer Wohnung mehr als die Haelfte der Wohnflaeche untervermietet, so darf
die Miete fuer den untervermieteten Teil (Untermiete) den Betrag nicht uebersteigen, der
nach der fuer die Wohnung zulaessigen Einzelmiete oder Vergleichsmiete anteilig auf die
untervermietete Wohnflaeche entfaellt. Bei der Ermittlung der Wohnflaeche und des Anteils
bleiben gemeinschaftlich genutzte Raeume ausser Betracht.
(2) Neben der Untermiete duerfen die fuer die Wohnung zu entrichtenden Umlagen, Zuschlaege
und Verguetungen mit dem nach Absatz 1 ermittelten Anteil erhoben werden. Die nach § 26
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Abs. 1 Nr. 1 und 2 zu entrichtenden Zuschlaege duerfen, soweit sie den untervermieteten
Wohnungsteil betreffen, in voller Hoehe erhoben werden.
(3) Fuer die mietweise Ueberlassung von Einrichtungsgegenstaenden, fuer die Mitbenutzung
von Raeumen oder Einrichtungen und fuer sonstige Nebenleistungen ist eine Verguetung nur
in angemessener Hoehe zulaessig.
(4) Hat sich die fuer die Wohnung zu entrichtende Einzelmiete oder Vergleichsmiete
geaendert, so aendert sich die zulaessige Untermiete entsprechend. Die Vorschriften des §
4 Abs. 7 und des § 5 Abs. 1 Satz 4 gelten sinngemaess.
(5) Einer Untervermietung steht es gleich, wenn der Eigentuemer oder der sonst
Verfuegungsberechtigte von der von ihm benutzten Wohnung mehr als die Haelfte der
Wohnflaeche vermietet.
§ 32 Vom Rechtsnachfolger zu vertretende Umstaende
Soweit nach dieser Verordnung die Hoehe der zulaessigen Miete davon abhaengt, ob die
Erhoehung von Aufwendungen auf Umstaenden beruht, die der Vermieter zu vertreten oder
nicht zu vertreten hat, stehen solche Umstaende gleich, die ein Rechtsvorgaenger des
Vermieters, insbesondere der Bauherr, zu vertreten oder nicht zu vertreten hatte.
§ 33
(weggefallen)
§ 34 Ueberleitungsvorschrift
(1) § 4 Abs. 6 und § 8a sind in der mit Inkrafttreten dieser Verordnung geltenden
Fassung anzuwenden, wenn die Darlehen nach dem 31. Dezember 1989 vorzeitig
zurueckgezahlt oder abgeloest wurden oder nach diesem Zeitpunkt auf die weitere
Auszahlung von Zuschuessen zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder von
Zinszuschuessen verzichtet wurde.
(2) Sind fuer ein Gebaeude oder eine Wirtschaftseinheit auf Grund von Ausbau oder
Erweiterung Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen
vor dem 29. August 1990 aufgestellt worden, sind die Regelungen der §§ 7, 16 und 26 in
der bis zum 29. August 1990 geltenden Fassung anzuwenden.
(3) (weggefallen)
§ 35 Sondervorschrift fuer Berlin
Im Land Berlin gilt § 1 Abs. 1 der Verordnung in folgender Fassung:
"(1) Diese Verordnung ist anzuwenden auf preisgebundene Wohnungen, die nach dem 24.
Juni 1948 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden."
§ 36 Berlin-Klausel
Diese Verordnung gilt nach § 14 des Dritten Ueberleitungsgesetzes in Verbindung mit §
33a des Wohnungsbindungsgesetzes und § 125 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes auch im Land
Berlin.
§ 37 Geltung im Saarland
Diese Verordnung gilt nicht im Saarland.
§ 38 (Inkrafttreten)
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